贵阳乐居城市板块分析①：潜力无限的观山西板块，繁华指日可待

千呼万唤始出来，万众瞩目的贵阳乐居全新新闻线专题——贵阳市城市板块分析第一期终于与大家见面了！第一期，我们将走入目前贵阳楼市最热的观山湖区，深度剖析观山湖区的新兴潜力板块——观山西板块。

专题中划分的观山西板块范围——北以正在修建的金湖路及其延伸线为界，紧邻白云板块；西至朱昌镇附近，包含窦官片区；南以金清大道及其延伸线、观山西路为界，与世纪城板块相邻；东以金阳北路为界，临靠观山东板块。（请原谅我们的任性，我们将西南商贸城商圈和碧海商圈都划分给了世纪城板块，因为它们都有着更为相似的属性，详情请继续锁定贵阳乐居城市板块研究专题。）

关于观山西板块的研究方向：我们将重点关注并剖析观山西板块的几大商圈和区域，分析这些商圈和区域的现状、居住价值、投 资价值以及未来潜力等方面的情况。观山西板块的几大商圈和区域分别为八匹马商圈、核心商圈、新世界商圈、窦官区域以及十二滩周边区域。

观山西板块总述：

开发改造空间大、人文发展较落后

自2012年建区以来，观山湖区逐渐成为了贵阳市继两城区之后的又一核心区域。据统计，2016年地方生产总值达167.01亿元，年均增长16.5%，是2012年的1.8倍。固定资产投 资(500万元口径)达401.3亿元，年均增长22.7%，是2012年的2.3倍。社会消费品零售总额达116.05亿元，年均增长21%，是2012年的2.1倍。财政总收入达77.32亿元，年均增长19.3%，是2012年的2倍。公共财政预算收入达40.67亿元，同口径年均增长12%，是2012年的1.6倍。被列为省现代服务业发展示范区，荣腾“中国最具投资潜力中小城市百强区”称号。2016年在贵州省县域经济发展综合测评城区方阵中位居第1名，实现了历史性突破。

目前，观山湖区大数据产业不断乘势发力，现代服务业飞速发展，现代制造业从无到有，现代农业也取得了一定突破，城市功能不断健全，核心区域价值日趋呈现。除了经济和产业实现跨越式发展，观山湖区还坚持打造绿色生态文明示范区，生态建设也取得了良好实效。

在这样的大背景下，观山西板块的发展主要借力于依托碧海商圈“发迹”的八匹马“金阳红街”区域（由于我们的板块划分是按照区域属性特点来确定的，世纪城商圈、碧海商圈和西南商贸城商圈同属于较为“老派”的商圈，因此碧海商圈我们固执地划分给了世纪城板块），以及金阳新世界区域（现恒大金阳新世界），这两个区域在成形之初为观山西板块带来了第一波迁徙的人口及商业。之后，随着新一批实力雄厚的房开进入，以及中铝、开磷、盘江等一批重量级企业的落地，观山西板块的发展呈现出了向高新、商务、生态等方面延伸的趋势。

从城市建设方面来看，当前观山西板块的核心区域仍有许多在建项目，整体城建规划有序；从土地储备方面看，观山西板块也仍有许多尚待开发的地块，以及尚待改造的村落，特别是窦官区域；从人文发展方面看，观山西板块除几大商圈外，老旧村落、小区和棚户较多，优良的教育资源较少，文体设施相对较少，人口流量也不及观山湖其他区域；从区域交通方面看，据不完全统计观山西板块至少有33条公交线路和26个公交站点，地铁1、2号线共有8个站点在板块内部，贵阳绕城高速也穿区域而过；从生态资源方面看，观山西板块窦官区域可供开发的绿地较多，目前整个观山西板块只开发有十二滩公园（百花湖片区尚未纳入研究范围，未来随着观山湖城市建设继续西拓会将其纳入）。

总的来说，当前观山西板块发展速度快，城建规划有序，多项目共同推进，土地储备多，虽然公共交通发达，生态资源丰富，但是人文发展方面较落后。其区域特征可以总结为：新兴、有前景、开发价值高和改造空间大。

各商圈现况：功能区分散、发展维度不一

八匹马商圈：

正在经历区域功能转变的阵痛

位于观山西路与金阳北路交汇口西北侧的八匹马商圈，是我们划分的观山西板块中发迹较早的商圈之一，曾经的它是作为“金阳红街”被贵阳市民记住的。根据贵阳市政府的公开信息，金阳红街曾经是作为特色旅游商业街进行培育的，可是后期却由于城建发展重心的变化，最终成为了“夜市一条街”。彼时此处一到夜晚便是占道经营、明火炉灶，直到2016年数博会召开前夕，观山湖区政府开展了专项治理活动，这里的情况才有所改变。

目前，这个商圈正在经历转型的阵痛，“碧海烧烤街”的形象虽在不断弱化，但提起夜市不少观山湖区居民还是会联想到这里。从走访情况来看，这个商圈的功能并不完善，靠近八匹马附近的区域人流量也不算多，且仍有万科｜金阳建投·翡翠天骄和富力新天地两个项目在建。不过继续沿金阳北路向北行进，这个商圈的雏形便会显现，林立的办公楼和宽阔的人行道成为主角，麒龙CBD、摩根中心、贵阳建勘大厦都在商圈内，但仍然缺少与之匹配的大型商业配置。或许在完全改造之后，八匹马商圈能够展现出新的活力。

核心商圈：

高新区域、配置较为平衡

核心商圈由金朱西路、金阳北路、林城西路与云潭北路包围而成，腾祥迈德国际、中铝科技大厦、贵阳富力中心、贵阳开磷城、绿地联盛国际、盘江集团、黔桂国际商业中心、天田智慧产业园等企业办公楼都坐落于此。毫无疑问，此处是观山西板块的核心，重量级的企业聚集于此，办公物业十分发达。

但从实地走访情况来看，核心商圈里的办公物业虽然发达，但是商圈内只有绿地联盛国际一处大型商业配套，未来办公全部驻满时可能会经受一定的考验。总体来说核心商圈的整体配置是较为平衡的，目前办公和商业都能够满足需求。

新世界商圈：

教育大区、商业或不足

新世界商圈是恒大金阳新世界项目内形成的商圈。由于商圈内住宅成为主力物业，且住宅体量庞大，因此整个商圈的商业或许会在全部入住后稍显紧张。商圈内的两处商业配套集中在项目的西南侧和东侧，其余部分只分布有一些底商，商业配套分布并不均匀。不过该商圈集成了多套优质教育资源，未来人文发展值得期待，此外，白云板块内的梵华里项目也可以成为该商圈的倚仗。

从实地走访的情况来看，新世界商圈里是以小区环境和道路为主的，商业氛围远不如居住氛围浓厚，这种情况或许会在地铁2号线正式开通后有所变化。

十二滩及其周边：

生态中心、商业需倚仗别的板块

由于十二滩公园的存在，十二滩及其周边区域毫无疑问成为了观山西板块的生态中心。整个区域内除了几个老旧村寨和小区外，中铁·阅山湖项目成为了“遗世独立”的存在，不过之前安徽外经在此区域内的将军山拿地，未来此处或许能形成一个新的商圈。实地走访下来发现，目前在此区域内并无商业配套，还需倚仗未来即将建成的万达广场等。

窦官区域：

地铁加成、土储丰富、未来有搞头

窦官区域内主要以老旧的村寨、尚待开发的土地为主，目前有贵阳地铁开发的湖山郡、以及窦官公租房两大项目，其中窦官公租房已经建成。由于区域内几乎没有商业配套，很多基建项目仍在进行中，因此难以满足基本生活需求。

不过未来随着地铁1号线的开通，地铁上盖物业正式投入运营，轨道交通车辆总装基地投入适用，湖山郡项目不断引入人口，宾阳大道等路网的完善，以及可能会有的拿地开发，窦官区域将会大有搞头。

未来发展：有潜力但需要时间

总体来说，我们划分的观山西板块发展潜力无限，单是地铁1、2号线将会带来的人口及配套便有十分广阔的前景。最重要的是，这个板块内的土地储备十分丰富，大片的地块和老旧村寨的棚户尚待开发和改造。

目前观山西板块将以地铁为轴发展物业已成定居，事实上根据贵阳市公共资源交易监管网发布信息，板块内还将建成金朱西路站城市轨道交通综合体。不过板块内的土地储备虽多，但何时放出仍是未知数，板块发展依然需要大量的时间，以及各种企业和大量的流入人口。

结合所有现状及未来可能发展的情况，如果以10分制进行评分，观山西板块目前的居住价值为8分，投 资价值为6分，发展前景为10分（该评分主观因素较重，不可作为硬性参考标准，未来随着区域发展评分可能会有所变动，请继续关注乐居贵阳板块新闻专题）。

重点项目万科｜金阳建投·翡翠天骄、麒龙贵州塔、富力新天地

万科｜金阳建投·翡翠天骄、麒龙贵州塔和富力新天地承担起了复兴八匹马商圈的重任，未来也将成为该商圈的“扛把子”项目。其中万科｜金阳建投·翡翠天骄有住宅、商业和办公三种物业形态，麒龙贵州塔和富力新天地有商业和办公两种物业，相信在地铁1、2号线的加持下，这三个项目都会大有作为。

绿地联盛国际、富力中心、腾祥迈德国际

绿地联盛国际、富力中心和腾祥迈德国际是观山西板块核心商圈的主力项目，物业形态都是商业和办公，同样因为有地铁1、2号线的加持，未来同样可期。

恒大金阳新世界、中铁·阅山湖、贵阳地铁·湖山郡

三个住宅项目中，恒大金阳新世界和贵阳地铁·湖山郡都有地铁站作大腿（地铁站位于项目内部），而中铁·阅山湖则有十二滩公园和万达广场作为大腿，难说孰强孰弱。不过以项目物业形态来看的话，恒大金阳新世界和贵阳地铁·湖山郡的商业配套无疑会更齐全，而公共交通也会更加方便。

总结：有了地铁1、2号线的加持，观山西板块的发展前景是看得见摸得着的，但是发展需要时间，如果急于享受面面俱到的生活，或许别的城市板块更为适合。

适合在观山西板块置业的人群推荐：愿意等待地铁开通的刚需型客户、有车的改善型客户、企业办公客户、长线投 资客户。

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